Combien faut-il d’apport pour emprunter en 2023 ?

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Selon les données des courtiers (MeilleurTaux, VousFinancer, CAFPI, etc.), l’on serait pas loin des 50% de taux de refus. C’est un niveau historique, le taux de refus des demandes de crédit immobilier n’aurait jamais été aussi élevé, de mémoire de courtier en crédits.

 50% de refus de prêt ?

En cause, les taux de l’usure ! Vraiement ? C’est du moins ce que l’on a essayé de nous faire croire... Quand une banque ne souhaite pas vous prêter, elle vous propose un taux supérieur au taux de l’usure. Point final. Et pourquoi la banque ne souhaite pas vous prêter ? Tout simplement car votre dossier est à risques : un taux d’endettement trop élevé, trop proche de la limite réglementaire des 35%, un reste à vivre trop faible, et le plus souvent, un apport trop maigre par rapport au capital à emprunter, surtout si c’est votre premier emprunt immobilier. Un apport conséquent est la clé pour obtenir son crédit immobilier !

 Profil de l’emprunteur

Avez-vous le bon profil pour emprunter ?

Crédit immobilier : profil des primo-accédants (premier achat immobilier)

Primo-accédant : ai-je le bon profil pour emprunter ?

D’après CAFPI, le profil de l’emprunteur ayant réussi à obtenir son crédit immobilier sont les suivants :

CaractéristiquesMoyenne
Âge 34 ans
Contrat de travail CDI (75% des cas)
CSP Cadres (31% des cas)
Revenus annuels 49 087 €
Achat bien immobilier ancien 82% des cas
Achat d’une maison 56% des cas
Coût projet immobilier 302.421 €
Crédit immobilier Primo-accédant en Mars 2023
CaractéristiquesMoyenne
Montant emprunté en Mars 2023 242 393 €
Apport 60 028 €
Taux apport (vs montant emprunté) 18.40 %
Durée du crédit 24 ans
Taux d’usure en vigueur en Mars 2023 4,00 %
Taux TAEG (assurances obligatoires incluses (*)) 3,90 %
Mensualité 1 297,37 €
Taux endettement (revenus de 49 087 €) 31,72 %
Coût total crédit en € 131 249,62 €
Coût total crédit en % du capital emprunté 54,15 %
(*) : coût de l’assurance emprunteur moyenne pour un emprunteur sans souci de santé, non fumeur, ne pratiquant pas de sports à risques identifiés comme tels par les assureurs. Source des données chiffrées pour le profil : CAFPI. Calculs et actualisation des données (taux) pour le crédit immobilier : FranceTransactions.com

 Quel apport faut-il ?

Si vous êtes primo-accédant, et si vous souhaitez réellement emprunter, inutile de suivre ces "astuces" que l’on retrouve trop fréquemment sur les réseaux sociaux. Ce sont des fausses informations. Il faut monter un dossier de demande de prêt solide, et vous obtiendrez votre prêt, cela passe notamment par :

  • un apport d’au moins de 25% du capital emprunté, sans avoir épuisé toute votre épargne (cf épargne de précaution),
  • conserver une épargne de précaution d’au moins 3 mois de salaire (sur un livret A),
  • avoir une capacité financière tangible d’emprunter, c’est à dire d’avoir un loyer sensiblement identique à la mensualité du crédit immobilier demandé,
  • être en CDI dans une société en bonne santé financière,
  • ne pas avoir effectué des erreurs de gestion financière durant les derniers mois (pas de découvert, pas d’investissements hasardeux et récurrents sur des actifs financiers sans rendement, etc.), opter pour une délégation d’assurance emprunteur.

Evidemment, être en bonne santé et ne pas pratiquer des sports à risques réduira d’autant la prime d’assurance emprunteur, mais c’est évident.

Le saviez-vous ? Votre épargne de précaution ne doit pas constituer une partie de votre apport ! Cela n’a aucun sens aux yeux de votre banquier. Cela augmente votre risque de défaut de remboursement.
Capital à emprunterApport de 20%Epargne de précaution disponible (sur livret A, montant équivalent en mois de salaire)Capacité d’épargne résiduelle
150.000 € 30.000 € 3 mois 200 €
175.000 € 35.000 € 3 mois 250 €
200.000 € 40.000 € 4 mois 300 €
225.000 € 45.000 € 4 mois 350 €
250.000 € 50.000 € 5 mois 400 €
275.000 € 55.000 € 5 mois 450 €
300.000 € 60.000 € 6 mois 500 €

Ainsi, il faut bien comprendre que pour prétendre à un crédit immobilier de 250.000€, il faut avoir un apport disponible de 50.000€, auquel s’ajoute une épargne de précaution de 5 mois de salaire, et avoir une capacité d’épargne résiduelle mensuelle de 400€. Ces conditions permettent de souscrire un crédit, sous réserve que la banque estime que vous ne vous lancez pas dans une acquisition d’impulsion (ie, vous achetez votre bien trop cher compte-tenu de sa valeur). Une majorité de banques contrôlent désormais que leurs clients n’achètent pas à n’importe quel prix, ce qui n’était pas le cas tant que les taux d’intérêts étaient très faible.

 Coût d’un crédit

Coût d’un crédit immobilier, taux de 4% sur 25 ans

Les emprunteurs ont-ils bien conscience du coût de leur crédit ? Emprunter 220.000 € sur 25 ans à 4% (TAEG de 4%, donc assurance emprunteur incluse), c’est payer 128 372,31 € d’intérêts, soit 58.35% de la somme empruntée ! La mensualité sera de 1161€, le taux d’endettement de 33.18% pour un revenu net de 3500 euros par mois.Estimez le coût réel de votre crédit immobilier via notre simulateur de crédit !.

 Taux des crédits

Taux fixes moyens de marché des crédits immobiliers (TAEG) - Données actualisées au 01/03/2023
Durées de crédit Taux élevés (15% apport) Taux moyens (30% apport) Taux faibles (50% apport)
7 ans 3,10 % 2,90 % 2,50 %
10 ans 3,20 % 3,00 % 2,60 %
15 ans 3,60 % 3,10 % 2,70 %
20 ans 3,90 % 3,20 % 2,80 %
25 ans 4,40 % ??Taux supérieur au seuil de l’usure de 4.00% 3,35 % 3,00 %
(*) Mise à jour effectuée le 01/03/2023 . Taux assurance incluse d’un taux moyen d’assurance emprunteur de 0.45%. Taux moyens de marché (avec 30% d’apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement.

 Prix immobilier en baisse !

C’est la bonne nouvelle ! La baisse des prix de l’immobilier, ce n’est plus une arlésienne ! Vous voyez au final, que ces satanés taux de l’usure vont ont rendu service. Plutôt que de céder à la panique et d’acheter à tout prix votre résidence principale, se constituer un apport davantage conséquent, avec des taux de rendement des placements en forte hausse, est bien plus pertinent que de s’endetter rapidement pour faire gonfler les profits des banques.

Immobilier : la baisse des prix débute enfin dans les grandes villes, lentement (jusqu’à -1% sur un mois), mais surement

Immobilier : la baisse des prix est enclenchée (c) FranceTransactions.com/stock.adobe.com

 Polémique sur l’usure

Les seuils de l’usure sont donc critiqués par toute la profession immobilière. Des courtiers en crédits, dont l’activité est en berne, aux promoteurs immobiliers dont les ventes de biens neufs s’effondrent, faute de financement pour les primo-accédants. Et pourtant, cette protection, via ces seuils de l’usure, permet d’éviter que les emprunteurs, sans suffisamment d’apport, ne se lancent dans un projet immobilier à crédit, sans avoir suffisamment d’aisance financière.

 Seuils mensuels, pipo !

L’argument des courtiers en crédits étant que si les seuils de l’usure étaient calculés mensuellement au lieu de trimestriellement, en période de forte hausse de taux comme actuellement, ces demandes de crédits seraient accordées, car en-deçà des seuils de l’usure. Et donc ? L’on en déduit que lorsque les taux grimpent, il faut calculer les seuils de l’usure mensuellement, et quand ils baissent trimestriellement ? Car le plus grand danger étant bien celui-ci, lorsque les taux baissent, et cela a été le cas toutes ces dernières années, les seuils de l’usure étaient trop élevés par rapport aux taux de marchés. Les emprunteurs se sont endettés à des coûts trop élevés. En fait, l’on souhaite simplement que les taux de l’usure soient tellement élevés afin que toutes les demandes aboutissent, business oblige. Et puis après, ce sera simplement des défauts de remboursements en plus. Situation frustrante pour les demandeurs, mais il faut bien comprendre que le taux que leur propose leur banque ne serait, de toute façon, pas bon. Une bien mauvaise affaire financière, même si les taux vont certainement continuer de grimper. Les prix de l’immobilier sont trop élevés, l’on ne peut payer le prix fort des deux côtés. Vouloir emprunter au-delà du seuil de l’usure, même si cela était permis, ce serait une bien mauvaise affaire. Les usuriers n’ont plus leur place dans notre société, alors modifier les règles du calcul du seuil de l’usure, ce serait simplement revenir au moyen-âge.

 Taux usure

Repères Taux Intérêts
Taux d’usure pour les particuliers (applicables en mars 2023) (1)
Taux maximum pour un crédit immobilier (Plus de 75.000€ empruntés)
Taux d’usure crédit d’une durée de moins de 10 ans3.67%
Taux d’usure crédit d’une durée de moins de 20 ans3.97%
Taux d’usure crédit d’une durée de 20 ans et plus4.00%
Taux d’usure crédit relais4.11%
Taux d’usure crédit à taux variable3.79%
(1) source des taux : Banque de France

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