Publié le par Denis Lapalus
Cette remontée des taux d’intérêts est d’une rapidité historique. L’économie plie, le secteur de l’immobilier accuse un coup dur. De nombreux candidats emprunteurs sont recalés, l’application des règles de protection des consommateurs (seuils de l’usure) faisant leur effet de fusible. Le volume en milliards d’euros de crédits immobiliers ne cesse de chuter depuis la phase de remontée des taux. La chute est de 37% depuis le point haut de février 2021. Cette chute actuelle en 2023 est plus forte que celle connue durant l’année Covid de 2020.
Les règles imposées aux banques sont les suivantes : taux d’endettement maximum de 35 % des revenus (taux d’effort) et limitent la durée de prêt à 25 ans, sauf en cas d’achat sur plan où la durée peut aller jusqu’à 27 ans. Les banques ont néanmoins une marge de manœuvre pour déroger à ces critères sur 20 % des dossiers de prêts (dont 20 % sur des investissements locatifs).
Alors que lobby des banques demande au gouvernement de changer les règles du jeu, le gouvernement doit répondre prudemment afin de ne pas ouvrir la porte au surendettement. La baisse des prix de l’immobilier étant le principal facteur de surendettement. De leur côté, courtiers et banques voient leur volume d’affaires s’effondrer. Le taux de refus avoisine désormais les 50 % selon les dires de certains courtiers.
Comme attendu, la mensualisation du seuil de l’usure n’a évidemment pas changé grand chose, hormis fluidifier sensiblement les demandes. Ce qu’attend le gouvernement, ce serait avant tout une chute des prix de l’immobilier en 2023, après cette période de bulle immobilière alimentée par des taux historiquement bas, permettant ainsi aux emprunteurs de retrouver du pouvoir d’achat immobilier. Mais les baisses de prix sont encore timides pour le moment, seulement de l’ordre de quelques pourcents (-2.5% seulement sur Paris depuis le début 2023). Si une accélération de la baisse est attendue, cela pourrait permettre au gouvernement de jouer la montre et de ne pas changer les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Les banques empochent davantage de revenus avec les particuliers investisseurs, attirés par la carotte fiscale et moins regardant sur les conditions de financement. Les banques souhaiteraient que ce marché de l’investissement en immobilier locatif, notamment dans le neuf, reprenne comme avant, avec des dispositifs fiscaux réellement incitatifs. Le Pinel modifié devant s’arrêter prochainement et compte-tenu de la baisse de ses ristournes fiscales, ne séduit peu. Les investisseurs sont moins regardant sur les taux et assurances commercialisés, la marge des banques est plus forte, pour des risques sont moindres. Double atout pour les banques et les intermédiaires.
| Durées de crédit | Taux élevés (15% apport) | Taux moyens (30% apport) | Taux faibles (50% apport) |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 3,30 % | 3,10 % | 2,70 % |
| 10 ans | 3,40 % | 3,20 % | 2,80 % |
| 15 ans | 3,80 % | 3,30 % | 2,90 % |
| 20 ans | 4,10 % | 3,50 % | 3,00 % |
| 25 ans | 4,60 % ??Taux supérieur au seuil de l’usure de 4.24% | 3,55 % | 3,20 % |
| (*) Mise à jour effectuée le 01/04/2023 . Taux assurance incluse d’un taux moyen d’assurance emprunteur de 0.45%. Taux moyens de marché (avec 30% d’apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. | |||
Il est probable qu’il soit urgent d’attendre, aucune décision ne devrait être prise avant cette été. La prochaine réunion sur le sujet est prévue en juin, regroupant le lobby des banques, le HCSF et le gouvernement. Tous les regards portant sur l’évolution des prix. Si le marché immobilier résidentiel décale à la baisse sur le trimestre prochain, rien ne changera. L’immobilier n’a rien d’un placement sans risque, ses cycles sont longs et son inertie lente. La prudence est de mise.
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