Crédit immobilier : 40% des demandes de prêt refusées pour dépassement du seuil de l’usure

Publié le jeudi 29 septembre 2022 par Denis Lapalus , mis à jour le jeudi 18 août 2022 à 15 h 30

40% des demandes de prêts refusées

Haro sur le seuil de l’usure... Les courtiers en crédits immobiliers sont unanimes : le seuil de l’usure bloque trop de demandes de prêts immobiliers. Le taux de refus pour cette raison grimpe au fil des mois, le taux régulièrement évoqué est de 40% de refus pour dépassement du seuil de l’usure. Cela induit une chute de l’activité des courtiers, rémunérés pour leur intermédiation avec les banques. Ces dernières de leur côté ne répondent favorablement qu’à leurs meilleurs clients, dont les encours financiers sont importants, ou l’apport conséquent (30% du montant emprunté).

Taux de l’usure au centre des critiques

Les seuils de l’usure sont donc critiqués par toute la profession immobilière. Des courtiers en crédits, dont l’activité est en berne, aux promoteurs immobiliers dont les ventes de biens neufs s’effondrent, faute de financement pour les primo-accédants. Et pourtant, cette protection, via ces seuils de l’usure, permet d’éviter que les emprunteurs, sans suffisamment d’apport, ne se lancent dans un projet immobilier à crédit, sans avoir suffisamment d’aisance financière.

Situation frustrante pour les demandeurs, mais il faut bien comprendre que le taux que leur propose leur banque ne serait, de toute façon, pas bon. Une bien mauvaise affaire financière, même si les taux vont certainement continuer de grimper. Les prix de l’immobilier sont trop élevés, l’on ne peut payer le prix fort des deux côtés. Emprunter 250.000€ sur 25 ans au taux fixe de 2.48% coûte à son emprunteur la bagatelle de 79.000€ d’intérêts soit 31.6% de la somme empruntée. Ce taux de 2.48% est en-dessous du seuil de l’usure, et pourtant ce crédit coûte déjà excessivement cher, compte-tenu des taux d’intérêts actuellement en vigueur (1.8% hors assurance). L’argument des courtiers en crédits étant que si les seuils de l’usure étaient calculés mensuellement au lieu de trimestriellement, en période de forte hausse de taux comme actuellement, ces demandes de crédits seraient accordées, car en-deçà des seuils de l’usure. Et donc ? L’on en déduit que lorsque les taux grimpent, il faut calculer les seuils de l’usure mensuellement, et quand ils baissent trimestriellement ? Car le plus grand danger étant bien celui-ci, lorsque les taux baissent, et cela a été le cas toutes ces dernières années, les seuils de l’usure étaient trop élevés par rapport aux taux de marchés. Les emprunteurs se sont endettés à des coûts trop élevés. En fait, l’on souhaite simplement que les taux de l’usure soient tellement élevés afin que toutes les demandes aboutissent, business oblige. Et puis après, ce sera simplement des défauts de remboursements en plus.

Le seuil de l’usure

Vouloir emprunter au-delà du seuil de l’usure, même si cela était permis, ce serait une bien mauvaise affaire. Les usuriers n’ont plus leur place dans notre société, alors modifier les règles du calcul du seuil de l’usure, ce serait simplement revenir au moyen-âge.

Taux usure crédit immobilier

Repères Taux Intérêts
Taux d’usure pour les particuliers (applicables en T4 2022) ⁽¹⁾
Taux maximum pour un crédit immobilier (Plus de 75.000€ empruntés)
Taux d’usure crédit d’une durée de moins de 10 ans	3.03%
Taux d’usure crédit d’une durée de moins de 20 ans	3.03%
Taux d’usure crédit d’une durée de 20 ans et plus	3.05%
Taux d’usure crédit relais	2.99%
Taux d’usure crédit à taux variable	2.45%
⁽¹⁾ source des taux : Banque de France

Coût d’un crédit immobilier, taux de 2.57% sur 25 ans

Les emprunteurs ont-ils bien conscience du coût de leur crédit ? Emprunter 220.000 € sur 25 ans au taux TAEG de 2.57%, c’est payer 78.419€ d’intérêts, soit 35.64% de la somme empruntée ! La mensualité sera de 994 euros, le taux d’endettement de 31.09% pour un revenu mensuel net de 3200 euros. Estimez le coût réel de votre crédit immobilier via notre simulateur de crédit !.