La hausse généralisée des taux d’intérêts va impacter fortement les crédits immobiliers

Crédit immobilier : les taux remontent, et le fameux 3,58 % ne raconte qu’une partie de l’histoire

Les courtiers en crédit immobilier ont naturellement intérêt à trouver du positif dans toutes les configurations de marché. Quand les taux baissent, c’est le moment d’emprunter. Quand ils montent, il faut se dépêcher avant qu’ils ne montent davantage. Les chiffres publiés par CAFPI pour octobre 2026 méritent pourtant d’être regardés sans filtre commercial : les taux de crédit immobilier remontent bel et bien et les conditions de financement se dégradent. Le courtier indique avoir négocié en septembre des taux moyens de 3,30 % sur 15 ans, 3,51 % sur 20 ans et 3,58 % sur 25 ans. Mais attention à ce que signifient réellement ces chiffres : ce sont des taux nominaux, hors assurance. Aucun emprunteur ne financera réellement son logement à 3,58 % tout compris sur 25 ans.

3,58 % sur 25 ans : un taux qui remonte déjà

Le taux moyen négocié par CAFPI sur 25 ans atteint donc 3,58 % en octobre, contre 3,52 % au troisième trimestre. Sur 20 ans, il passe de 3,42 % à 3,51 %, tandis que le 15 ans grimpe de 3,22 % à 3,30 %. Pris isolément, quelques centièmes de point peuvent sembler anecdotiques. Ils le sont beaucoup moins lorsque le mouvement se répète mois après mois et qu’il s’applique sur plusieurs centaines de milliers d’euros pendant vingt ou vingt-cinq ans. CAFPI reconnaît d’ailleurs désormais clairement la tendance : la remontée des taux amorcée durant l’été se confirme et le courtier envisage des taux moyens compris entre 3,70 % et 4 % d’ici la fin de l’année.

Les taux présentés par CAFPI correspondent aux dossiers effectivement négociés auprès de ses partenaires bancaires. Les « meilleurs taux » ne sont pas des taux accessibles à tout le monde : CAFPI précise qu’ils correspondent au premier décile, c’est-à-dire que 10 % de ses clients ont obtenu un taux inférieur ou égal au niveau indiqué. Et, là encore, tous ces taux sont affichés hors assurance.

Hors assurance : trois mots qui changent beaucoup de choses

C’est la précision que les emprunteurs devraient regarder en premier. Un crédit immobilier à 3,58 % sur 25 ans n’est pas réellement un crédit coûtant 3,58 % à l’emprunteur. À ce taux nominal viennent notamment s’ajouter l’assurance emprunteur, les frais de dossier, le coût éventuel de la garantie et, le cas échéant, les frais de courtage. Le bon indicateur pour comparer deux propositions de financement reste donc le TAEG, qui intègre les coûts obligatoires nécessaires à l’obtention du crédit. Afficher le seul taux nominal est utile pour suivre la tendance du marché, mais beaucoup moins pour savoir combien coûtera réellement le financement. CAFPI précise d’ailleurs explicitement que ses taux les plus bas sont présentés « hors assurances ».

Le véritable signal d’alerte vient de l’OAT 10 ans

Le graphique de l’OAT française à 10 ans que nous publions avec cet article est probablement plus instructif pour la suite que quelques centièmes de hausse observés sur les crédits immobiliers en septembre. Selon les données reprises par CAFPI, l’oat 10 ans avait déjà franchi 4 % durant l’été et atteignait 4,68 % le 24 septembre. La remontée est donc spectaculaire. Or le rendement de la dette souveraine française constitue une référence importante dans la formation du coût de financement à long terme. Lorsque ce taux grimpe fortement et durablement, imaginer que les banques pourront continuer longtemps à proposer des crédits immobiliers quasiment inchangés devient de plus en plus difficile.

Un crédit immobilier à 3,5 % avec une OAT à 4,68 % : cela peut-il durer ?

La comparaison mérite au minimum de poser la question. Une banque ne fixe évidemment pas ses crédits immobiliers en ajoutant mécaniquement une marge au taux de l’OAT 10 ans. Son coût de refinancement dépend de plusieurs ressources, notamment les dépôts de ses clients, les émissions obligataires, sa politique commerciale et son bilan. Les crédits immobiliers constituent également un puissant produit d’appel pour conquérir des clients susceptibles ensuite de domicilier revenus, épargne et assurances dans l’établissement. Il est donc parfaitement possible qu’une banque accepte temporairement des marges extrêmement faibles sur certains dossiers. Mais lorsque les rendements obligataires augmentent fortement, cette capacité à maintenir des taux immobiliers bas finit nécessairement par être mise sous pression. C’est précisément ce décalage qu’il faut surveiller actuellement.

La BCE en a remis une couche en septembre

Le mouvement obligataire n’est pas isolé. Le 10 septembre, la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base. Elle justifie cette décision par des pressions inflationnistes persistantes, notamment liées au conflit au Moyen-Orient, et prévoit désormais une inflation moyenne de 3 % en zone euro en 2026. Le message est donc assez éloigné du scénario idéal pour les emprunteurs qui espéraient encore une détente rapide et durable des conditions de financement.

Les meilleurs taux à 3,20 % ? Oui, pour les meilleurs dossiers

Autre chiffre à manier avec précaution : CAFPI indique que les meilleurs profils ont obtenu 3,03 % sur 15 ans, 3,20 % sur 20 ans et 3,30 % sur 25 ans. Il ne s’agit pas du tarif auquel n’importe quel ménage peut emprunter en poussant la porte de sa banque. CAFPI définit lui-même son meilleur taux comme celui correspondant au premier décile de ses dossiers : seuls 10 % de ses clients ont obtenu un taux inférieur ou égal à ce niveau, sous réserve d’un volume statistique suffisant. Ces chiffres permettent donc de mesurer ce qu’obtiennent les dossiers les plus recherchés par les banques, pas de déterminer le taux auquel un emprunteur moyen financera son acquisition.

54 124 € d’apport moyen : le chiffre dont on parle beaucoup moins

Le taux de 3,58 % attire évidemment davantage l’attention que les 54 124 € d’apport moyen annoncés par CAFPI. Pourtant, ce second chiffre raconte probablement tout autant la situation actuelle du marché. Obtenir un financement immobilier suppose aujourd’hui de présenter un dossier solide et les ménages effectivement financés mobilisent en moyenne une somme importante avant même de commencer à emprunter. Un apport supérieur à 54 000 € représente plusieurs années d’épargne pour de nombreux ménages. Derrière le discours sur le retour du crédit se trouve donc une sélection naturelle : ceux qui parviennent jusqu’à la signature ne sont pas nécessairement représentatifs de tous ceux qui souhaiteraient acheter.

18 jours pour obtenir son crédit : ce n’est pas le problème principal

CAFPI met également en avant un délai moyen de 18 jours pour l’obtention d’un crédit. C’est évidemment une bonne nouvelle pour les dossiers concernés, mais la vitesse de traitement ne change pas l’équation financière. Pour un ménage, le véritable sujet reste de savoir combien il peut emprunter, avec quel apport, pour quelle mensualité et surtout pour quel coût total. Un crédit rapidement obtenu n’est pas nécessairement un crédit bon marché.

Le taux d’usure remonte à 5,40 % : une bonne nouvelle ? Pas vraiment

Depuis le 1er octobre, le taux d’usure applicable aux crédits immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus atteint 5,40 %, contre 5,29 % précédemment. Cela redonne effectivement un peu d’air à certains dossiers qui auraient pu être bloqués par le plafond réglementaire. Mais présenter uniquement cette hausse comme une amélioration serait assez curieux. Le taux d’usure augmente parce que les taux effectivement pratiqués ont eux-mêmes augmenté. Pour les crédits de 20 ans et plus, le taux effectif moyen constaté au troisième trimestre atteint 4,05 %, ce qui conduit mécaniquement au nouveau plafond de 5,40 %.

Et c’est précisément là que l’assurance emprunteur redevient cruciale

Le taux d’usure s’apprécie sur le TAEG et non sur le seul taux nominal du crédit. C’est donc lorsque l’on réintègre l’assurance et les autres frais obligatoires que certains dossiers peuvent se rapprocher du plafond. Un emprunteur plus âgé, présentant un risque médical particulier ou devant supporter une assurance relativement coûteuse ne doit surtout pas comparer son financement au seul 3,51 % ou 3,58 % mis en avant dans les baromètres. Son véritable taux de financement peut être sensiblement supérieur. Le nouveau plafond de 5,40 % laisse davantage de marge, certes, mais il ne rend évidemment pas le crédit moins cher.

Le pouvoir d’achat immobilier recommence à reculer

Les propres chiffres de CAFPI montrent que la hausse des taux commence à grignoter le pouvoir d’achat immobilier. À mensualité identique de 1 000 € sur 25 ans, la surface accessible recule dans plusieurs grandes villes. Sur un an, CAFPI calcule notamment une baisse de 10,01 % de la surface finançable à Rennes, de 5,39 % à Marseille, de 5,22 % à Toulouse ou encore de 4,85 % à Nice. Ces variations combinent naturellement évolution des prix immobiliers et coût du crédit, mais elles rappellent une réalité simple : si les prix ne baissent pas suffisamment pour compenser la hausse des taux, la capacité d’achat des ménages diminue.

La hausse des taux ne fait que commencer ?

CAFPI se veut encore relativement rassurant et anticipe une progression graduelle, avec des taux moyens compris entre 3,70 % et 4 % à la fin de 2026, plutôt qu’une nouvelle flambée comparable à celle de 2023. C’est possible. Mais cette prévision doit être considérée pour ce qu’elle est : une anticipation réalisée début octobre dans un environnement obligataire particulièrement mouvant. Avec une OAT 10 ans qui a atteint 4,68 %, une BCE qui vient de relever ses taux et une inflation européenne qui reste trop élevée, le scénario d’une stabilisation rapide des crédits immobiliers est loin d’être acquis.

Attention au décalage entre l’OAT et les taux proposés aux particuliers

Les barèmes bancaires ne réagissent pas instantanément à chaque mouvement du marché obligataire. Il existe un délai de transmission. Les banques peuvent également rogner temporairement leurs marges pour remplir leurs objectifs commerciaux ou attirer certains profils. Le taux moyen de 3,58 % sur 25 ans publié début octobre reflète donc les dossiers négociés précédemment, alors que le mouvement de hausse de l’OAT s’est accéléré. Si les rendements obligataires restent durablement aux niveaux actuels, les barèmes des crédits immobiliers pourraient continuer à s’ajuster dans les semaines suivantes. Le graphique de l’OAT 10 ans permet précisément de visualiser ce risque de rattrapage.

Crédit immobilier : ne regardez plus seulement le taux affiché

Le marché du crédit immobilier n’est pas bloqué. Les banques prêtent toujours et les bons dossiers continuent d’obtenir des conditions intéressantes. Mais il serait tout aussi faux d’en conclure que les conditions restent favorables. Les taux repartent à la hausse, l’apport moyen dépasse 54 000 €, le pouvoir d’achat immobilier recule dans plusieurs villes et l’OAT française à 10 ans a atteint des niveaux qui exercent une pression croissante sur les banques. Surtout, le 3,58 % mis en avant sur 25 ans n’est jamais le véritable coût final du crédit : il est affiché hors assurance et hors prise en compte complète des frais nécessaires au financement. Avant de se réjouir d’avoir décroché un crédit à 3,5 %, il faut donc regarder la seule ligne qui permette réellement de comparer les offres : le TAEG. Et compte tenu de la trajectoire actuelle des taux longs, le plus préoccupant n’est peut-être pas le niveau des crédits immobiliers affiché aujourd’hui, mais celui auquel les banques accepteront encore de prêter dans quelques mois.